Nei, bolig­mar­kedet har ikke slått børsen hvert eneste år de siste 30 årene

Det var i Dagsnytt 18 1. juni at nestlederen kom med påstanden. Martinussen var i NRK-studioet for å snakke om boligmarkedet. Rødt mener at det bør bygges boliger som kjøpes og selges utenfor markedet, slik at det skal bli enklere for folk flest å få seg en egen bolig. Dette står også i Rødts partiprogram om boliger.

Også stortingsrepresentant fra Høyre, Mari Holm Lønseth, deltok i debatten. Hun uttalte at hun mener det bygges for lite av de små boligene i Oslo. Martinussen hevdet på sin side at de minste boligene ofte blir kjøpt opp av investorer. I den sammenhengen sa hun også:

– Boligmarkedet har slått børsen hvert eneste år i 30 år. Det er ekstremt lukrativt å investere i bolig. Så investeringstips fra meg til alle lyttere er å investere i en bolig, lei den ut, tjen store penger.

Men stemmer det at boligmarkedet har slått børsen hvert eneste år i 30 år?

Børs var best i 18 av 30 år

Det er flere måter å regne ut dette på, avhengig av hvilket boligmarked og hvilken børs man snakker om.

Ola Honningdal Grytten er professor i økonomisk historie ved Norges Handelshøyskole (NHH). Han har blant annet skrevet flere bøker om norsk økonomi. I perioden 2001–2008 og 2017–2020 har han vært spesialrådgiver for Norges Bank.

På spørsmål fra Faktisk.no setter Grytten opp en sammenligning mellom veksten i boligprisene og veksten i aksjer fra år til år i perioden 1990 til 2020 – altså de siste 30 årene. Martinussen har ikke spesifisert hvilket boligmarked og hvilken børs hun sikter til. Derfor velger vi å se på det norske boligmarkedet under ett, og avkastningen på Oslo Børs.

For å finne boligprisveksten tar Grytten utgangspunkt i indekstall som er hentet fra Norges Bank og Eiendom Norge.

Når det gjelder veksten på børsen, har han brukt tallene fra Norges Bank og Oslo Børs' total-/hovedindeks.

Dette er tallene som Grytten har kommet frem til:

Her ser vi at det i 12 av 30 år er høyest vekst i boligprisene. I hele 18 av 30 år er det høyest vekst i aksjekursene.

– Vi ser også at den prosentvise veksten i aksjekursene totalt fra 1990 til 2020 er høyere enn boligprisveksten totalt. Uansett hvordan vi regner på det, blir utsagnet til Rødt feil, sier han.

Ulike regnemåter

Grytten har tatt utgangspunkt i at man bor i boligen, og har ikke lagt til utleieinntekter på den når han har sjekket tallene for Faktisk.no.

– Jeg har gjort en forenkling og har ikke tatt med bolig for utleie. Det er fordi de fleste bor i sin egen bolig uten å leie ut, forklarer han.

Boligprisstatistikkene skiller mellom brukte og nye boliger. Grytten mener det blir riktig å ta utgangspunkt i statistikken for brukte boliger.

– Det er rett og slett fordi nye boliger ikke har avkastning i utgangspunktet, forklarer han.

Grytten innrømmer at det ikke er så lett for folk flest å regne ut dette, og at man kan regne på ulike måter, med ulike forutsetninger. Han bruker selv det han kaller en enkel metode.

– Men resultatene er så klare at alternative metoder ikke gir utslagsgivende resultater for de endelige konklusjonene.

– Man bør være kyndig i økonomi for å gjøre dette. Når det er sagt, så er det ikke vanskelig for et politisk parti å hente inn tallene. Det hender at politikere ringer meg og spør om hjelp til statistikk, sier han.

Aksjer best på lang sikt

Det finnes også analyser der det Grytten kaller alternative metoder er brukt. Siden Sneve Martinussen i Rødt snakket om boliger kjøpt som investering og til utleie, ser vi nærmere på en analyse som nettmegleren Nordnet gjorde i 2019. Analysen ble gjort for årene 1871 til 2018, for å se om boliginvesteringer har vært mer lønnsomt enn aksjeinvesteringer.

Nordnet har i motsetning til Grytten tatt hensyn til leieinntekter for å finne totalavkastningen til boliginvesteringen. Dette har de gjort fordi en boliginvestering medfører spart husleie for eieren. Ved kjøp av bolig for utleie vil eieren få leieinntekter, i tillegg til verdistigning. Nordnet valgte å bruke en fast årlig reell netto leieinntekt på tre prosent av markedsverdien av boligen.

– De fleste analyser sammenligner boligprisutviklingen med børsutviklingen, og glemmer å ta hensyn til at en investering i bolig gir leieinntekter i tillegg til verdistigning. Dermed har konklusjonen som regel vært at aksjer har gitt langt høyere avkastning enn bolig, skriver Bjørn Erik Sættem, spareøkonom i Nordnet, i et notat om analysen.

Også Nordnet kom frem til at aksjer har gitt en vesentlig høyere avkastning enn utleiebolig og egen bolig når man ser perioden 1871 til 2018 under ett.

Utleiebolig gir god avkastning ...

Men ser man derimot på en langt kortere periode, blir resultatet noe annerledes. Både i periodene fra 1993 til 2018 og 2000 til 2018 ga utleiebolig bedre avkastning enn både norske og amerikanske aksjer.

– Den lange og kraftige boligprisoppgangen de siste 20–25 årene er unik i historien, viser 150 års historikk. Oppgangen kan i stor grad tilskrives en råsterk kjøpekraftsutvikling, fallende renter og gunstige skatteregler for bolig, sier Sættem i Nordnet til Faktisk.no.

Han har på Faktisk.nos forespørsel hentet ut tall for de siste 30 årene, altså for årene 1990–2020. Her ser vi:

• En egen bolig uten leieinntekt har hatt en årlig gjennomsnittlig realavkastning, det vil si justert for inflasjon på 2 prosent i perioden, på 4,8 prosent.
• Tilsvarende tall for en utleiebolig med 3 prosent realleie er 7,7 prosent.
• Norske aksjer på Oslo Børs sin hovedindeks har hatt en realavkastning på 7,5 prosent, mens amerikanske aksjer (S&P500) har hatt en realavkastning på 8,6 prosent.

... Men slår ikke børsen hvert eneste år

Altså har en utleiebolig gitt en avkastning på nivå med norske aksjer de siste 30 årene, mens amerikanske aksjer har gitt noe høyere avkastning.

Det betyr ikke at Rødts påstand om at boligmarkedet har slått børsen hvert eneste år de siste 30 årene er riktig.

Det er helt feil, sier Sættem.

– Bare siden 2010 har vi hatt seks kalenderår med tosifret avkastning på Oslo Børs. Ingen av disse årene har gjennomsnittlige boligpriser i Norge hatt tosifret vekst. Legger vi på en kalkulert leieinntekt på tre prosent, ville fortsatt Oslo Børs steget mer enn boligprisene disse seks årene.

Grytten og Sættems tall for gjennomsnittlig årlig prisvekst avviker litt fra hverandre, fordi de har brukt litt ulike måter å regne gjennomsnittet på. Konklusjonen er likevel den samme.

Flere analyser

Også tidligere har det blitt gjort analyser av avkastning på bolig og aksjer. I 2017 skrev amerikanske og tyske økonomer en rapport der de sammenlignet historisk avkastning på aksjer og bolig for årene 1870–2015 i mange ulike land, blant annet Norge. Ifølge E24 viste rapporten at boliginvesteringer i Norge har gitt en årlig avkastning på hele åtte prosent – mot aksjene som ga 6 prosent.

Dette avviker fra tallene i Nordnets analyse, men Sættem er ikke enig i at de utenlandske økonomene har rett.

– Vi har diskutert den amerikanske rapporten med Ola Grytten på NHH, og han mener vi har gjort en bedre analyse. Grytten og undertegnede forstår ikke helt hvordan de amerikanske forskerne har kommet frem til sine tall for Norge. Realavkastningen på bolig er i vår undersøkelse kun halvparten disse økonomenes tall, henholdsvis cirka 4 prosent vs. 8 prosent, skriver Sættem i notatet til analysen.

Legger seg flat

Nestleder i Rødt, Marie Sneve Martinussen, skriver i en e-post til Faktisk.no at påstanden om at boligmarkedet har slått børsen hvert år de siste 30 årene, ikke var noe hun hadde planlagt eller tenkt ut på forhånd.

– Det er veldig uklart hva jeg egentlig mener. Hvilken børs snakker jeg om? Oslo, New York, teknologi, sjømat? Og mener jeg hovedindeks, aktivt forvaltede fond eller enkeltaksjer? Og hvilket boligmarked mener jeg? Her får jeg vel legge meg flat på dårlig formulert og fundert påstand, skriver hun til Faktisk.no.

Hun håper uansett at budskapet hennes kom frem.

– Poenget mitt, som jeg også sa mye om i debatten ellers, er hvordan det å investere i spesielt små boliger til utleie i sentrum av Oslo er svært lønnsomt, og bidrar til å drive prisene opp. For slike investeringer vil gevinsten man får både være prisstigningen på selve boligen og løpende leieinntekter, samtidig som risikoen er lav. Jeg tenker dette er et mer relevant sammenligningsgrunnlag når man snakker om bolig som investeringsobjekt enn gjennomsnittsutviklinga for hele boligmarkedet i hele landet.

– Men det skulle jeg jo også vært tydelig på i påstanden min, så her ser jeg at jeg må koste på meg flere ord for å forklare bedre i framtida.